Grondbeleid

Eind 2020 heeft u de uitgangspunten voor de opstelling van het MPG 2021 vastgesteld. Deze uitgangspunten betreffen de programmering van de verkopen van bouwgrond voor woningen en bedrijven en de te hanteren parameters voor rente, kosten- en opbrengststijging. Daarnaast is eind 2020 door u de nota Grondprijzen 2021 vastgesteld. Aan de hand van de voortgang in de plannen, de autonome ontwikkelingen en de vastgestelde grondprijzen en uitgangspunten zijn de grondexploitaties geactualiseerd. In het MPG 2021 vindt u een uitgebreide toelichting op onze portefeuille. In deze paragraaf vindt u een verantwoording op hoofdlijnen.

Ontwikkelingen 2020
De markt voor de woningbouw heeft zich in 2020 wederom positief ontwikkeld. De verkopen in de regio zijn in 2020 ondanks corona op zeer hoog niveau gebleven. De woningbouwprijzen zijn ook blijven stijgen net als in voorgaande jaren.

Als afgeleide hiervan zijn de prijzen voor bouwgrond in 2021 gestegen. Deze stijging is verwerkt in de taxaties voor bouwgrond die in december 2020 door de gemeenteraad zijn vastgesteld.

In 2020 was de ambitie om bouwgrond te verkopen voor de bouw van ca. 398 woningen binnen de gemeentelijke projecten. De werkelijke levering van bouwgrond blijft met 296 woningen achter op de ambitie. Het verschil wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het over de jaargrens heen schuiven van de levering van de grond van de Kop van de Parkweg.

Ook de interesse in bouwgrond voor bedrijventerreinen is groot. De gerealiseerde levering van bedrijfsgrond in 2020 bedraagt 3,5 hectare, waar een verwachting van 5,5 hectare was aangegeven in het MPG 2020. Dit is minder dan begroot omdat een omvangrijke transactie net na de jaarwisseling in 2021 is geleverd. Het achterblijven op de begroting is geen indicator voor het animo voor de bedrijfsgrond.

Resultaat grondbedrijf
In het MPG 2020 werd uitgegaan van een positief resultaat over 2020 van € 1,0 miljoen. Dit resultaat valt gunstiger uit. Het resultaat van het grondbedrijf bestaat uit verschillende onderdelen, namelijk:

• Resultaat op materiële vaste activa (voorheen verspreide gronden). Dit zijn de strategische gronden die niet in ontwikkeling zijn. Resultaten ontstaan als gevolg van beheer/pachten en verkopen.
• De resultaten op af te sluiten projecten. Wanneer projecten afgerond zijn, wordt het resultaat genomen en indien nodig (verlies) verrekend met de Voorziening Negatieve Plannen. Dit jaar een voordeel van € 0,3 miljoen.
• Tussentijdse winstnemingen. Deze verplichting komt voort uit de notitie Grondexploitaties die in 2016 door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is opgesteld en de aanscherping hierop in december 2017. Het komt erop neer dat in positieve plannen jaarlijks naar rato van de voortgang winst genomen moet worden. De tussentijdse winstneming bedraagt dit jaar € 1,7 miljoen, met name gerealiseerd door ontwikkelingen bij Kernhem vlek B en Harskamp-Smachtenburg.
• De aanpassing van de Voorziening Negatieve Plannen (VNP) als gevolg van bijstellingen van de plannen in het MPG. Indien uit de actualisatie van de plannen blijkt dat de resultaten van de verliesgevende plannen wijzigen, moet dit direct verrekend worden met het resultaat en aangepast worden in de Voorziening Negatieve Plannen. We zien hier de doorwerking van een lagere interne rekenrente die toegerekend wordt aan de grondexploitaties. Deze is voor de jaren 2021 en 2022 0,25% lager en voor de jaren 2023 e.v. zelfs 0,50% lager dan bij de vorige MPG. Dit levert een voordeel op van € 2,1 miljoen. Totale vrijval van de VNP is dit jaar € 3,6 miljoen.
• Vaste afdrachten en verrekeningen. Het grondbedrijf doet vaste afdrachten aan de algemene dienst. Bovendien is er sprake van kosten die niet ten laste van individuele plannen gebracht worden maar direct ten laste van het resultaat. Deze kosten zijn in 2020 gunstiger uitgevallen dan begroot.

In 2020 wordt een positief bedrijfsresultaat geboekt van € 5,2 miljoen. Dit resultaat valt in het algemene resultaat en wordt toegevoegd aan de Algemene reserve.

Toekomstige resultaatsverwachting
De actualisatie van de grondexploitaties levert voor de lopende planexploitaties een verwacht toekomstig resultaat op van € 40 miljoen (nadelig). Het betreft:

• negatieve plannen   €   49 miljoen (n)

• positieve plannen   €   9 miljoen (v)

Voor de negatieve plannen wordt het toekomstige resultaat gedekt door de Voorziening Negatieve Plannen.
De verwachte winsten voor de positieve plannen worden jaarlijks aan de hand van (deel) realisatie genomen en in het resultaat van het grondbedrijf verwerkt.

Bedrijfsreserve Grondzaken en Voorziening Negatieve Plannen
We sluiten het jaar met een nul-saldo in de reserve Grondbedrijf. Aan het begin van het boekjaar was er geen saldo en ook de afwikkeling van de resultaten van 2020 heeft niet plaats gevonden via deze reserve. Dit in lijn met uw besluit in januari 2021 om de reserve Grondbedrijf op te heffen.
De nadelige projecten hebben een totaal exploitatiesaldo (contante waarde per 1-1-2021) van € 49 miljoen. De voorziening Negatieve Plannen bevat deze middelen. De voorziening Negatieve Plannen zal de komende jaren naar verwachting afnemen, als gevolg van het afsluiten van negatieve plannen.

Boekwaarde
Het grondbedrijf beschikt over aanzienlijke hoeveelheid bouwgrond. Dit is zichtbaar in de boekwaarde van het grondbedrijf. Een hoge boekwaarde leidt tot een hoger risicoprofiel. Vertragingen hebben immers een grote impact door de rentecomponent die over de boekwaarde berekend wordt. De boekwaarde is in 2020 afgenomen met 6 miljoen en bedraagt per 1 januari 2021 € 117 miljoen.

Risico's
We zien twee typen risico's: conjuncturele risico’s en projectgebonden risico’s. Dit wil zeggen dat we ons niet alleen richten op de risico’s die zich op projectniveau voordoen, maar ook risico’s zien die veel algemener zijn en alles te maken hebben met de conjunctuur. We richten ons zowel op positieve risico’s (kansen) als negatieve risico’s. Voor de beheersing betekent dit dat gestuurd wordt op het vermijden van de negatieve risico’s en het verzilveren van de positieve risico’s.

Bij het analyseren van de risico’s wordt een onderscheid gemaakt tussen plannen met een verwacht positief resultaat en plannen met een verwacht negatief resultaat:

1.   Bij plannen met een verwacht negatief resultaat moet als een risico zich voordoet, en daardoor het resultaat van het plan slechter wordt, de Voorziening Negatieve Plannen worden aangevuld tot de hoogte van dit tekort. Hierbij wordt een beroep gedaan op de algemene reserve. In dit geval is het hebben van weerstandscapaciteit van groot belang.
2.   Bij plannen met een verwacht positief resultaat wordt, als een risico zich voordoet, de verwachting van het toekomstige planresultaat naar beneden bijgesteld. Er behoeft geen tekort te worden gedekt, maar het resultaat van het project neemt af. De reservering van middelen in het gemeentelijke weerstandsvermogen voor mogelijke tegenvallers is daarmee niet nodig.

Bij de berekening van het benodigde gemeentelijke weerstandsvermogen wordt daarom alleen ingezoomd op de risico's in de negatieve plannen.

Het MPG 2021 bevat een actuele risicoanalyse van de plannen en de portefeuille. Het saldo van de risico’s en de kansen bedraagt € 23,5 miljoen. Van deze risico’s kan € 1,7 miljoen worden opgevangen binnen de verwachte resultaten van de positieve plannen. Resteren risico’s van € 21,8 miljoen waarvoor de dekking wordt gevonden binnen de weerstandscapaciteit van de gemeente. Via een Monte Carlo-simulatie, waarbij gewerkt is met een zekerheidspercentage van 90%, is berekend dat een bedrag van € 16,9 miljoen benodigd is om de risico’s op de grondexploitaties te kunnen afdekken.

Een nadere onderbouwing van de risico’s op de grondexploitaties is opgenomen in het MPG 2021 en bijbehorende Risicoanalyse Grondexploitaties 2021. Voor een verdere duiding van het weerstandsvermogen en de berekeningssystematiek wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.